Europas Immobilienmärkte erleben seit geraumer Zeit einen Aufschwung, den selbst die Coronakrise nur kurzfristig ausbremsen, aber nicht stoppen konnte. Nun aber steht die Anlageklasse möglicherweise an der Schwelle zu einem neuen Zeitalter.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Inflation kehrt zurück. Immobilien profitieren davon aber nicht unbedingt.  
• Die neuen hybriden Arbeitsformen verändern das Geschäft mit Büroimmobilien.
• Umweltfragen rücken bei der Vermietung mehr in den Fokus. Sie entscheiden immer stärker darüber, ob ein Immobilieninvestment erfolgreich ist.

Die Immobilienmärkte in Europa blicken auf eine bewegte Historie zurück. Das erste Zeitalter beschreibt die Zeit bis in die 1980er Jahre, als es noch keine zuverlässigen Indizes und nur wenige grenzüberschreitende Investitionen gab. Das zweite Zeitalter erstreckt sich von den späten 1980er Jahren bis heute. Globale Indizes sind zum Standard avanciert und Immobilien über Vehikel wie hypothekenbesicherte Wertpapiere vom Sachwert zum Finanzprodukt. Das bevorstehende dritte Zeitalter wird eines sein, in dem das Streben nach der Netto-Null, also nach einer klimaneutralen Lebensweise, über Nutzung, Vermietung und Rentabilität einer Immobilie entscheidet.

Von den drei Themen, die 2022 aller Voraussicht nach dominieren werden, ist lediglich eines traditioneller Natur: die Inflation. Bei den anderen beiden handelt es sich um revolutionäre und marktverändernde Trends, die eine gänzlich neue Art der Bewertung der Anlageklasse erforderlich machen. Jedes dieser Themen bringt Kosten, Risiken und Chancen mit sich.

Inflation

Das Schreckgespenst Inflation, das in den vergangenen Jahrzehnten von den weltweiten Notenbanken erfolgreich kleingehalten wurde, droht wieder zu erstarken. Immobilien bieten bei steigenden Teuerungsraten eine solide Absicherung: Steigt das Preisniveau, steigen auch die Einnahmen der Unternehmen und damit die Mieten. Gerade in Kontinentaleuropa sind Mietverträge meist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, was Anlegern zusätzliche Sicherheit bietet. Pauschal davon auszugehen, dass alle Immobilien von einer anziehenden Inflation profitieren, ist aber aus zwei Gründen gefährlich. 
Erstens: Steigen die Mieten an einem Standort auf dem freien Markt nicht im Takt mit den Index-Mieten, werden Mieter ihren Vertrag aller Voraussicht nach auslaufen lassen, um anderswo einen günstigeren abzuschließen. Zweitens haben die Immobilienpreise in der Vergangenheit zwar stets verlässlich mit moderaten Preissteigerungen Schritt gehalten. Sobald die Inflation aber außer Kontrolle geriet und beispielsweise um zehn Prozent oder mehr anstieg, nahm die Korrelation schlagartig ab. Um der Inflation zu trotzen, braucht es deshalb dreierlei: Investitionen in Gebäude mit hohen Umweltstandards, gute Standorte sowie Mieter mit nachhaltigen Geschäftsmodellen.

Neue Nutzungsgewohnheiten

Was unterscheidet eine gewöhnliche von einer erstklassigen Immobilie? Fachleute verweisen bei dieser Frage gern auf den Standort oder den Modernisierungsgrad des Gebäudes, aus dem sich die Investitionskosten in der Zukunft ableiten lassen. Mit Blick auf die Historie ist das nachvollziehbar: Die Gesellschaft neigte lange dazu, Gebäude stets auf dieselbe Weise zu nutzen: Büros zum Arbeiten, Produktionsstätten und Lagerhäuser für Waren, Einzelhandelsimmobilien zum Einkaufen. In den vergangenen Jahren kam es jedoch zu einer Verschiebung: Statt in Fußgängerzonen kaufen immer mehr Menschen im Web ein, während Lagerhallen an Autobahnkreuzen praktisch zum „neuen Einzelhandel“ aufgestiegen sind. 

Nun stellt sich die Frage, inwieweit die neuen hybriden Arbeitsformen nach Covid-19 das Geschäft mit Büroimmobilien verändern. Führen die Verhaltensänderungen infolge der Krise zu einer dauerhaft geringeren Nachfrage? Die immer stärkere Nutzung digitaler Technologien nicht nur zum Einkaufen, sondern auch für die Kommunikation etwa im Home-Office, steigert außerdem den Bedarf an effizienteren Rechenzentren in Stadtnähe, um zuverlässigen Datentransfer zu gewährleisten. 

Auch der demographische Wandel wirkt sich auf die Immobilienmärkte aus. Das steigende Durchschnittsalter der Gesellschaft spiegelt sich in neuen Formen der Freizeitgestaltung mit dem Ziel, sich fit zu halten. Dies verändert das Wohnen und die Pflege und lässt die Nachfrage nach Gesundheitseinrichtungen steigen. Keiner dieser Trends ist neu – selbst das Arbeiten von zu Hause war bereits vor der Pandemie in vielen Unternehmen ein Thema. Doch die Trends beschleunigen sich rapide, während sich die Welt auf eine Normalität nach der Krise einstellt.

Neue Schwerpunkte auf dem Immobilienmarkt

Quellen: Asreit, Stand: 15. Oktober 2021. Nareit Index schließt Infrastruktur aus.

Immobilien lassen sich nicht von heute auf morgen kaufen oder verkaufen. Umso wichtiger ist es, jetzt mit der Diversifizierung der Portfolios zu beginnen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass sie den Bedürfnissen einer modernen Wirtschaft entsprechen, in der Menschen und Unternehmen Gebäude auf völlig andere Weise nutzen als in der Vergangenheit. Immobilienfonds machen bereits vor, wie sich die Schwerpunkte an den globalen Immobilienmärkten künftig verändern könnten (siehe Grafik).

Klimaneutralität

Der Immobiliensektor gilt als Schlüsselbranche für das Erreichen der Pariser Klimaziele und die Begrenzung der globalen Erwärmung auf 1,5 Grad. Bisherige Erfolge – die Installation effizienter Beleuchtung, der Einbau intelligenter Stromzähler zur besseren Steuerung des Energieverbrauchs oder das Recycling von Abfällen – sind allenfalls marginal. Der Sektor muss sich mit der Frage beschäftigen, wie und wodurch sich beispielsweise Gasheizungen künftig ersetzen lassen.
Die wesentliche Pflicht des Vermieters bestand lange Zeit darin, das Gebäude zu verwalten. Doch was ist, wenn der Mieter die Umwelt rücksichtslos verschmutzt? Muss sich der Vermieter darum kümmern? Kann er überhaupt etwas dagegen tun, wenn der Mieter ansonsten den Pflichten aus dem Mietvertrag nachkommt? Und was ist mit Mietern, die zwar selbst „sauber“ sind, aber mit Produzenten zusammenarbeiten, die nicht nachhaltig agieren?

In der Vergangenheit brauchte das alles den Vermieter nicht zu kümmern. Nun aber rücken diese Fragen verstärkt in den Fokus, weil sie darüber entscheiden, ob ein Immobilieninvestment erfolgreich ist. Denn Investoren fordern zunehmend, dass Eigentümer die ökologischen, aber auch sozialen Auswirkungen messen und überwachen. Damit wächst die Akzeptanz, mit Mietern über ihre Umweltaktivitäten, -strategien oder -ziele zu sprechen, unabhängig von ihren vertraglichen Pflichten.

Fazit

Die meisten Netto-Null-Initiativen haben sich als Zielmarke die Jahre 2035, 2040 oder noch später gesetzt. Das kaschiert die Dringlichkeit der jetzt erforderlichen Maßnahmen. Das Risiko, dass Gebäude in Zukunft leer stehen, etwa wenn sie strengere „grüne“ Vorschriften nicht erfüllen und nicht vermietet werden dürfen, ist enorm – Investoren können es sich schlicht nicht leisten, abzuwarten. Um auch in Zukunft erfolgreich zu sein, müssen sie allen Kosten und technologischen Hürden zum Trotz schon heute mit der Neupositionierung ihrer Bestände beginnen – sowohl für einen erfolgreichen CO2-armen Übergang als auch mit Blick auf Inflation und veränderte Nutzungsgewohnheiten.
 

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